Genève et le cadre légal du logement: un regard sur 30 ans
Une étude réalisée par la Haute école spécialisée du nord-ouest de la Suisse (FHNW) analyse près de trois décennies de régulation du marché du logement à Genève. Les auteurs indiquent que les règles de protection du logement, particulièrement strictes autour du lac Léman, pourraient avoir freiné la construction et contribué à la hausse des loyers pour les nouveaux arrivants.
Chiffres clés et mécanismes
Au cœur de l’analyse figure la LDTR, la loi genevoise encadrant depuis 1983 les démolitions, transformations et rénovations. Selon les auteurs, chaque durcissement de cette loi a découragé les investisseurs institutionnels de lancer de nouveaux projets: la valeur des constructions annulées ou reportées atteint environ 600 millions de francs, soit 11% des dépenses de construction du canton sur la période étudiée.
Moins de logements construits signifie un marché encore plus tendu. Face à ces contraintes, les grands propriétaires se tournent vers des rénovations destinées à maintenir la valeur de leurs biens ou à justifier des hausses de loyer autorisées. Mais cet effet reste limité: une fois les principaux travaux faits, l’incitation disparaît.
Genève affiche ainsi un retard de rénovation record: plus de 83% des immeubles de plus de 40 ans n’ont jamais été modernisés. Cette valeur se situe à 48% à Bâle et à 41% à Zurich.
Impact sur les loyers et écart entre locataires
L’étude montre par ailleurs que les loyers plafonnés protègent les locataires établis, mais creusent l’écart avec les nouveaux locataires: à Genève, ces derniers paient en moyenne un tiers de plus par mètre carré que les anciens. À Zurich, l’écart est d’environ 18% par mètre carré.
Les auteurs estiment enfin que des villes comme Zürich ou Bâle, où les conditions de marché sont similaires, pourraient connaître des effets comparables si elles adoptaient des règles aussi strictes que Genève.